自2017年3月18日起，石家庄市内四区、高新区范围内已全面实行住房限购措施。限购限贷后，如何做个聪明的买房者？

  自2017年3月18日起，石家庄市内四区、高新区范围内已全面实行住房限购措施。限购限贷后，如何做个聪明的买房者？

  现在还能买房吗？外地户口在市区如何买房？面对这轮突如其来的限购政策，连日来不断有读者咨询各种因为购房政策调整带来的变化。记者日前采访石市住建部门、石家庄市房产交易中心以及省会地产业内资深人士，结合限购政策后百姓面临的具体问题，从实际操作角度告诉大家如何做个理性聪明的购房者。

  交易量平稳过度 二手房现观望氛围

  3月18日，石家庄全面执行限购政策以来，石家庄市房产交易中心每天都被前来办理业务的百姓挤得现场人满为患，每天早上七点前就有百姓来等待拿号，排长队等待办理业务。

  在国际丽都的房产交易中心内，记者看到虽然已经下午四点，现场仍然有陆续赶来拿号等待办理业务的购房者。据现场工作人员介绍，限购政策后，二手房交易过户交易数量并没有出现下跌，市场比较平稳，每天业务叫号量甚至出现小幅上涨。除了一些市民赶来现场咨询限购限贷带来的业务变化外，相当一部分人士是实实在在办理过户交易业务的。

  相关人士分析，政策出台以来，来交易中心办理过户的人中其实有相当一部分是在消化限购限贷政策出台前的房产交易过户。有一些交易是在政策出台前就基本完成了，只是在政策落地后赶紧来办理过户换不动产登记证。预计这部分成交量陆续消化后，市场真实的交易量不排除会出现小幅度震荡。

  而来自省会部分中介机构的数据是，二手房买卖交易的双方明显出现观望氛围，以前可能怀抱涨价心态的房主部分人已经调低了房价预期。买房者也出现了不确定的观望态度，对于限贷限购政策带来的后续市场变化尤其是对房价的影响，感觉局势不明朗，因此有一部分人暂停了购房计划。另外，在一些中介门店原来的看房客户中不乏一些外地置业者，这部分人因为没有持续12个月的缴税或社保记录而无奈暂停了购房看房计划。

  一位不愿具名的中介门店负责人无奈地表示，现在明显感受到二手房客户的观望气氛，大家看不清政策带来的实际影响，还有未来房价趋势不明朗，所以暂时先看看形势，不再像政策出台前那样急切买房，看房第二天就立刻要交定金的客户现在已经基本绝迹了。

  三项最容易被忽视的提醒要看清

  “我家五岁女儿是石家庄市户口，但是我们夫妻两个是外地户口，现在还能在石家庄买房吗？”“我家孩子在外地上大学，户口现在在北京的学校，能以他名字来买房吗？”针对近期出现的具体问题，昨日记者从石家庄市住建部门了解到，针对限购限贷政策后出现的具体问题，石家庄市房产交易中心正在及时梳理，一些比较集中的典型问题将陆续发布实操解释。但是对于近几日政策执行过程中发现的问题，相关人士提醒百姓一定要看清限购限贷政策实施的流程，带齐全资料，省去无效等待。

  ■外地人购房，勿忘打印未成年子女无房证明

  政策实施几日，一个很容易被忽视的地方就是外地人购房时，只查询了夫妻双方住房情况，未提供未成年子女的无住房查询证明，因此造成往返奔波。

  交易中心相关人士提醒，非本市户籍购房人在购买新建商品住房或者二手房时，都要持身份证依托自助查询机（中华北大街19号石房大厦、裕华东路150号国际丽都、平安北大街3号这三处都设置有查询机）打印包括未成年子女在内的家庭成员的《非本市户籍居民无住房证明》，没有身份证的未成年子女可以到房产档案查询厅（平安北大街3号）进行人工查询。

  ■注意个税社保别断缴

  在当下的限贷限购政策下，非本市户籍居民家庭的外地人想要在石家庄市区买房，必须提供2年内连续缴纳12个月社保或个税的证明，而且断缴了也不能补缴。这是此次限购政策中规定得非常明确，也是很多外地购房者面临的实际问题。

  不能补缴的规定现在确实正在卡住不少的外地户籍购房者。其中不乏一些外地户籍在石工作的人，好不容易社保缴纳快够一年了，中间就因为换工作曾断交了一个月，结果就只能被限购了。所以记者在此提醒购房者，限购政策对社保个税缴纳年限有要求且明确规定不能补缴，所以购房者在工作变动的时候要注意不要断缴。

  单位集体户口要记得提供主页复印件

  还有一些户口在石家庄市区单位的集体户口上的年轻购房者，因为没带全证件而出现来回折腾奔波的现象。

  对此，相关人士提醒，户口在石家庄市区单位集体户口上的购房者，办理买房业务时一定要带全自己的户口单页，还要带上单位户口主页的复印件，复印件上要加盖工作单位公章，方可买房交易。

  被限购后外地户籍如何买房？

  结合石市限购限贷政策，以及政策实施以来的问题，记者给想在石家庄买房的外地人支招：

  在当下全国一片宏观调控的大局势下，投资房产显然已经风险越来越高。所以外地人想在石家庄买房，首先要考虑清楚自己究竟是投资还是居住。对于返乡置业潮中的外地人来说，如果确实有买房自住的需求，可以早做打算。这次的限购政策不会是一阵风，几个月就过气儿，与其抱怨没有及早买房，不如老老实实从现在就开始每月持续缴纳社保或者缴税，中间一定要确保不间断。

  对于确实急需在石家庄买房的外地户籍家庭来说，眼下买房除了可以考虑在限购区域买套住宅户型的**，或者在***的鹿泉、正定、栾城和藁城区域买住宅之外，还有一个可以曲线救国的办法。外地户籍家庭可以先在石家庄周边的县城，诸如平山、元氏等房价不高的县城买套小面积住房，买房后立刻将夫妻一方的户口在县城落户，这样就可以算作石家庄本地户籍家庭，然后就可以在石家庄限购区域内直接买住宅了。

  卖旧买新的置换购房 现在风险不算大

  限购政策出台后，很多人都会咨询现在还能买房吗？

  如果您是刚需购房，无论什么情况下都可以买，只看能否在自己的预算情况下选到符合自己需求的、居住舒服的房子。按照家庭资产投资规律而言，每个家庭都可以拿出家庭可投资资产的30%-50%的配置优质不动产。

  在市场活跃时候，置换型改善住房条件的家庭可以卖旧房换新房，在同样的市场环境下同步买卖，而且是为了改善家庭自住环境，这样的换旧买新行为，就是在当下限购时期，也是几乎不存在风险的。但是这类人群需要考虑好不动产登记证办理的时效和顺序，来尽量规避支付二套房贷的高首付和高利率。

  在置换买房时，买房者应该综合考虑价格走势、供需比、成交率、在售房源比和成交周期这几个指标，均衡考虑好上述指标就可以成就一个聪明的购房人。

  买房要量力而行 切记过度透支预算

  量力而行是记者反复提醒过的买房原则。尤其是在当下房价高企，调控政策连续出台的敏感期，无论是改善型购房还是刚需族买房都一定要量力而行，买房前应该考虑清楚几个问题：为什么买房，买房预算是多少，能承担多少月供，家庭财力购买多大的房子，根据自己家庭的经济实力作出决定，没必要因为过度透支预算而影响到生活质量。

  贷款买房一定要核算收入还贷比

  现在很多人买房都是通过贷款买房。在限贷限购宏观调控持续升温的时候，贷款买房的客户一定要认真核算自己家庭的月收入是否至少超过了房贷月供2倍以上。

  在房贷按揭上，其实银行有自己的规定，一般要求家庭月收入至少是房贷月供的2倍，通过考虑借款人的还款能力来控制风险。但是在实际购房中，购房者可能往往会通过提高开具收入证明额度来实现低首付高月供的可能。在当下宏观调控大背景下，这样操作其实并不明智。

  建议贷款买房客户要详细了解本地的购房、信贷政策，问清楚贷款银行如何界定二套的标准。此外，在贷款买房前做好财务规划，房贷月供最高不能超过家庭月收入的50%，如果房子需要精装方可入住的话，还要留出足够的装修费用以及交房时的费用。

  投资客非常时期还是别折腾了

  政策出台后还有很多已经拥有住房的人咨询还能不能进行房产投资？

  要说这限购政策，最想限制的就是这投资客了，首付比例一提高，资金有限的人被拦在了门外，要投资第三套以上房产必须全款买房了。

  站在当下调控大潮下，从投资的角度看，建议不要把资金都压在房产上，因为目前调控的主要目的就是限制资金流向楼市。国务院、银监会、央行都陆续发声，强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策分类指导，引导资金流向实体经济，把防范金融风险放在更加重要的位置。另外，投资要讲究配置，建议将投资方向分散一下，如果都买了房子以后转手都是个问题，不但未来将面临房产税，如果继承给孩子还要支付巨额遗产税。